訳あり不動産買取比較ガイド

人の死があった不動産を売却する確認事項｜告知ガイドラインと査定の進め方

更新日： ／著者：miitaso編集部

PR：本ページには広告を含む場合があります。掲載内容は見本です。

PR：本記事は広告を含みます。人の死に関する告知の要否、売却価格、買取の可否、清掃費用、契約条件は物件と個別事情で変わります。国土交通省のガイドラインは判断の目安であり、個別の法律判断や契約を確定するものではありません。

この記事でわかること

人の死があった不動産を売却するときは、「事故物件」という一つの言葉だけで価格や告知の要否を決めないことが大切です。いつ、どこで、どのような死があり、発見後にどのような対応をしたかを事実として整理し、売却方法、査定、告知、契約を別々に確認します。

国土交通省は、宅地建物取引業者が人の死に関する事案を調査・告知するときの判断基準をガイドラインとして示しています。ただし、すべてのケースを一律に処理する規則ではありません。売主が把握している情報を隠さず伝え、業者から確認を受けた内容を記録し、最終的な条件を契約書と告知書で照合します。

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最初に「人の死」と物件の範囲を分けて記録する

最初に行うのは、価格を予想することではなく、事実の一覧化です。死亡した人との関係、発見日、発生場所、死因として知らされている範囲、発見までの時間、特殊清掃や修繕の有無、警察・管理会社・近隣から受けた説明を、推測と分けて記録します。家族から聞いた話、書面で確認できる話、まだ確認できない話を同じ欄に混ぜません。

記録する項目確認する内容根拠にする資料
発生場所住戸内、共用部、敷地、隣接住戸など管理会社の記録、現況図、聞き取り
時期発見日、発生時期として分かる範囲管理記録、警察・家族からの説明
死の種類自然死、事故死、自殺、他殺など、未確認を含む確認できた書面、関係者の説明
発見まで発見者、発見までの期間、異臭等の有無管理会社、清掃会社、家族の記録
対応清掃、消臭、除染、修繕、交換した範囲見積書、請求書、作業報告書
関係者所有者、相続人、管理会社、隣接住戸登記、相続資料、管理契約

「自然死だから関係ない」「事故死なら必ず値下がりする」のような単純化は避けます。告知の要否は、発生場所、死の態様、特殊清掃の有無、取引相手の判断への影響などを合わせて個別に検討するものです。売主が分からない部分は「不明」と記録し、分かったように補いません。

国土交通省の告知ガイドラインをどう読むか

ガイドラインは、人の死が生じた不動産について、宅地建物取引業者が通常の調査と告知を行う際の考え方を整理したものです。宅建業者は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合、事案を告げる必要があるとされています。一方、日常生活上の自然死などについては、発生場所や特殊清掃の有無を含め、一定の扱いが整理されています。

確認の視点売主が準備すること注意点
どこで起きたか住戸内か共用部か、隣接住戸かを図面で示す同じ建物でも場所が異なる
どのような死か確認できた範囲を事実として伝える死因を推測しない
特殊清掃の有無清掃・消臭・修繕の範囲を資料で示す作業名だけで内容を断定しない
経過期間発見日や対応日を記録する期間だけで告知不要と決めない
取引の相手方買主・借主に重要な影響があるかを業者と検討売買と賃貸で扱いが異なる場合がある
問い合わせへの回答把握している内容を業者と共有する「聞かれなければ言わない」としない

国土交通省の資料には、取引の対象不動産の住戸内で人の死が生じた場合、隣接住戸や共用部分での事案、特殊清掃が行われた場合など、場面ごとの整理があります。ただし、ガイドラインは調査・告知の一般的な基準で、売主の保有情報や取引の事情によって確認事項が増えることがあります。記事だけで告知の要否を判定せず、宅建業者へ事実を先に伝えてください。

告知に使う情報と個人情報を分ける

告知では、取引の判断に必要な情報を正確に扱います。亡くなった人の氏名、住所、病歴、家族関係など、売買の判断に不要な個人情報を広げないようにします。必要な情報の範囲は事案と取引によって異なるため、誰に、どの段階で、どの内容を伝えるのかを担当者へ確認します。

情報の種類整理方法相手へ渡す前の確認
発生した事実発生場所・時期・把握経路を簡潔に記載推測や伝聞と区別する
清掃・修繕作業日、場所、業者、作業内容、請求額請求書と現況を照合する
契約への影響告知書の記載、特約、引渡し条件契約書案と一致させる
個人に関する情報必要性のある範囲だけを残す氏名や詳細な病歴を不用意に記載しない
未確認事項未確認の理由と確認先を記録空欄を都合よく埋めない

管理会社、警察、清掃会社、近隣住民など複数の経路から説明を受けた場合は、情報源と確認日を併記します。話が一致しない場合は、どちらかを採用して断定せず、相違点を業者へ伝えます。売却の申込を急ぐ場合でも、事実の整理を省くと、後の告知書や契約条件と食い違うおそれがあります。

特殊清掃・修繕の費用を査定と分けて考える

特殊清掃が必要だった物件では、清掃費、消臭・除菌、廃棄、内装交換、設備交換、害虫対策などが発生することがあります。これらを一つの「事故物件費用」としてまとめず、作業範囲と支払先を分けて保存します。清掃を行ったから告知が不要になる、または清掃費をかければ価格が回復する、とは限りません。

費用・作業確認する内容査定時の質問
搬出・廃棄残置物の量、処分方法、搬出経路売主負担か、買取条件に含むか
特殊清掃作業範囲、使用薬剤、作業日作業報告書を査定先へ渡すか
消臭・除菌対象室、追加作業、再施工の条件完了基準と費用の扱い
内装・設備床、壁、天井、浴室、給排水等交換箇所と現況渡しの別
保管・管理鍵、電気、水道、保険、巡回契約までの管理者と期間
調査・測量境界、登記、建物、地盤等必要性と費用負担者

清掃業者の請求書、写真、作業報告書があれば査定担当者へ提示します。提示した資料がそのまま価格を決めるわけではありませんが、現況の説明をそろえやすくなります。作業前の写真がない場合は、ないこと自体を記録し、後から推定画像や体験談を作成しません。

買取と仲介を同じ基準で比べる

人の死があった物件では、直接買取と仲介のどちらが適切かは、物件状態、地域の需要、希望時期、権利関係、清掃・修繕の状況で変わります。直接買取は会社が条件を確認して買主になる方法、仲介は買主を探して売買を成立させる方法です。どちらも査定額が契約額を保証するものではありません。

比較項目直接買取仲介
相手買取会社が買主になる場合第三者の買主を探す
価格会社の調査・事業計画・条件で提示市場の買主との交渉で決まる
期間会社の審査、契約、決済の条件を確認募集、内見、交渉、契約の期間を確認
費用撤去、測量、登記、修繕等の負担を確認仲介手数料等の条件を確認
告知買取会社へ事実を先に伝える買主への説明内容を仲介会社と確認
売却後責任契約の特約と例外を確認売買契約と告知書を確認

成仏不動産の公式案内にも、物件条件によって買取より仲介を提案する場合がある旨や、同社の買取を条件とする費用プランの説明があります。これは同社のサービス条件であり、すべての物件や会社にそのまま適用できるものではありません。ラクウルなど他社の公式ページを含め、対象地域、対象物件、費用、契約後の扱いを各社の書面で確認します。

物件の種類・費用・契約条件を比較表で確認する

査定を依頼する前にそろえる資料

査定先へ渡す資料は、会社ごとに内容を変えず、同じ前提で比べられるようにします。原本を渡す前に写しを保存し、マイナンバーなど不要な個人情報が含まれる資料は提出範囲を確認します。資料がない場合は「なし」ではなく、取得先と取得予定を記録します。

資料主な確認内容用意できない場合
登記事項証明書所有者、抵当権、地目、建物表示法務局で取得できるか確認
公図・測量図土地の形、境界、接道現況と登記の差を記録
固定資産税資料課税明細、納税者、対象年度自治体へ確認
相続関係資料相続人、遺産分割、共有持分司法書士等へ相談
管理・清掃資料巡回、清掃、修繕の日時と内容発注先へ再発行を確認
現況写真室内外、周辺、作業前後撮影日と撮影範囲を付記
契約・告知資料告知書、査定書、売買契約案業者へ事前に書式を依頼

国土交通省の不動産情報ライブラリは、周辺の取引価格等を調べる手がかりになります。しかし、掲載情報は個別物件の査定額や契約額そのものではありません。面積、用途、時期、接道、建物状態が異なる事例を単純に平均して、売却価格を断定しないようにします。

査定書で確認する6つの条件

提示された金額は、査定額、売買契約額、手取り見込額のどれなのかを確認します。金額だけを比較すると、残置物や清掃、測量、登記、税、仲介手数料などが別に控除されている可能性を見落とします。

確認点質問の例書面に残す内容
金額の種類これは査定額か契約提案額か金額の名称と有効期限
控除項目何を差し引くのか項目名、金額、負担者
入金時期契約日・決済日・引渡し日はいつか起算点、条件、延期時の扱い
現況条件清掃・撤去・修繕は誰が行うか対象範囲と完了基準
告知誰に何をどこまで伝えるか告知書、特約、回答記録
売却後責任契約不適合責任等の扱いはどうか期間、対象、免責・例外

「最短」「高く売れる」「負担なし」などの表現だけで判断せず、起算点や適用条件を確認します。公式サイトの案内に書かれている条件と、個別査定で提示された条件が違う場合は、個別の書面を優先して照合し、説明を受けた日時と担当者を記録します。

告知書・売買契約で確認すること

契約前には、口頭説明だけでなく、告知書と売買契約書案を読み合わせます。発生場所、時期、対応、未確認事項、売主が把握している範囲が、査定時の説明と一致しているかを確認します。契約書の特約に「売主は一切知らない」と読める記載がある場合、事実と違わないかを担当者へ伝え、必要な修正を相談します。

契約前の確認見る箇所不明なときの対応
告知の対象住戸、共用部、隣接部、敷地のどこか図面に印を付けて質問
事実の範囲死亡時期、発見、清掃、修繕未確認を未確認のまま記載
引渡し残置物、鍵、設備、清掃状態写真と引渡し条件を照合
責任契約不適合責任、免責、例外期間と対象を専門家へ確認
決済金額、日、必要書類、延期条件精算表と契約書を合わせる
解除解除事由、違約金、手付の扱い宅建士・専門家へ質問

宅建業者から重要事項の説明を受ける場合でも、売主側で把握している事実をすべて伝えることが大切です。説明を受けたから自分の説明責任がなくなる、または業者が質問しなかったから伝えなくてよい、とは考えません。判断に迷う条項は、署名・押印の前に宅建士、司法書士、弁護士等へ相談します。

相談先を選ぶときの確認項目

人の死に関する売却は、買取会社だけでなく、仲介会社、管理会社、清掃会社、司法書士、税理士、自治体など複数の相談先に分けて質問します。ひとつの会社へ、権利・税・清掃・契約のすべてを任せられるとは限りません。

相談先相談する内容確認しておく資料
買取会社対応地域、対象物件、査定、費用、契約登記、写真、清掃資料
仲介会社買主募集、告知、手数料、期間物件概要、告知情報
管理会社発見時の記録、共用部、管理履歴管理契約、報告書
司法書士相続登記、共有、抵当権戸籍、登記、遺産分割資料
税理士・税務署譲渡所得、相続、申告取得費、売却費用、契約書
自治体・専門家空き家、道路、建築、近隣対応固定資産税資料、公図

相談先へ連絡するときは、同じ物件情報を渡し、会社ごとの回答を比較できるようにします。電話での回答は、担当者名、日時、質問、回答、追加資料をメモし、重要な条件はメールや書面でも確認します。

よくある質問

よくある質問

人の死があった家は必ず事故物件として告知するのか

告知の要否は、発生場所、死の態様、特殊清掃の有無、取引相手の判断への影響などを個別に検討します。国土交通省のガイドラインを参考に、把握している事実を宅建業者へ先に伝え、告知書と契約条件で確認してください。

自然死なら売主から伝えなくてもよいか

自然死という情報だけで、売主が伝える必要がないと決めないでください。発見状況、特殊清掃、発生場所、把握している資料などを整理し、業者へ共有します。

特殊清掃をすれば売却価格は戻るか

清掃後の価格や買取可否は、物件の状態、地域、権利、需要、契約条件で変わります。清掃費用の請求書と作業範囲を示し、清掃前後の査定や費用の扱いを確認してください。

事故物件の査定は複数社へ頼めるか

複数社へ相談することはできますが、同じ資料と同じ前提を渡し、査定額、控除費用、告知、決済条件を分けて比較します。査定額は契約額や手取り額と同じではありません。

売主が死因を知らない場合はどうするか

分からないことを推測で補わず、確認できた情報と情報源、未確認の理由を記録します。管理会社や関係者へ確認できる範囲を調べ、告知書には把握している範囲を正確に記載します。

買取会社の公式ページに対象と書いてあれば売却できるか

公式ページの対象例は、すべての地域・権利・状態を受け入れる保証ではありません。現地調査、権利確認、清掃・修繕、告知、費用、契約条件を個別に確認し、書面の提案を比較してください。

契約後に別の情報が見つかったらどうするか

判明した時点で担当者へ連絡し、どの資料から分かったかを示します。契約や告知書への影響は事案によって異なるため、自己判断で隠したり、契約書を修正せずに進めたりせず、専門家へ確認してください。

売却相談前のチェックリスト

最後に、相談前に次の順番で確認します。

受診・相談の手順

  1. 発生場所、時期、死の種類、発見、特殊清掃、修繕を事実と推測に分けて記録する。
  2. 登記、相続人、共有持分、抵当権、固定資産税、管理履歴をそろえる。
  3. 清掃・撤去・修繕の請求書、写真、作業報告書を保存する。
  4. 買取と仲介へ同じ前提で相談し、査定額・費用・期間・告知・責任を分けて比べる。
  5. 告知書と売買契約書案を読み合わせ、不明な条項は署名前に専門家へ質問する。

人の死があった不動産の売却では、告知を避けることより、確認できた事実を正確に共有し、取引相手が判断できる資料を整えることが重要です。国土交通省のガイドラインを参考にしつつ、売買・買取の可否、価格、費用、契約上の責任は個別に確認してください。

出典と確認日

本記事の制度・告知に関する説明は、冒頭の sources に記載した国土交通省のガイドラインと関連資料を2026年10月16日に確認して整理しました。周辺取引の調査方法は国土交通省の不動産情報ライブラリ、買取サービスの例は各社公式ページを参照しています。公式ページの表示や契約条件は変更されることがあるため、相談・申込・契約の前に最新のページと個別の書面を確認してください。

まとめ：告知・査定・契約を別々に確認する

人の死があった物件を売却するときは、発生場所や時期、特殊清掃、修繕、権利関係を一覧化します。告知の要否は、国土交通省のガイドラインを参考にしながら宅建業者と確認し、自然死・事故死などの言葉だけで決めません。

査定では、提示額と契約額、清掃・撤去・測量・登記・税などの費用、決済条件、告知書、売却後責任を分けて比べます。複数社へ相談する場合は同じ資料を渡し、根拠のない価格や期間の約束をそのまま信じないようにします。相談先と契約条件を整理したい場合は、訳あり不動産の買取4社比較と比較表も確認してください。

編集・監修方針と出典

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最終確認日：

出典一覧

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