訳あり不動産買取比較ガイド

借地権付き訳あり物件を売却する方法｜地主の承諾と費用の確認

更新日： ／著者：miitaso編集部

PR：本ページには広告を含む場合があります。掲載内容は見本です。

PR：本記事は広告を含みます。借地権の内容、地主の承諾、売却価格、費用、契約上の責任は物件ごとに異なります。公的資料と各社の公式案内を分けて確認してください。

この記事でわかること

借地権付きの建物を売却するときは、建物だけを所有していても、土地を自由に売買できるとは限りません。土地を使う権利の種類、契約期間、地代、更新や建替えの条項、地主への承諾、建物の登記を確認してから相談します。

国土交通省の資料でも、借地借家法には借地権の存続期間や更新、建物買取請求権などの規定があります。ただし、契約時期、普通借地権か定期借地権か、建物の用途、契約書の特約で扱いが変わります。一般的な説明だけで自分の契約を判断せず、原契約と更新書面を確認してください。

訳あり不動産の買取先と条件を比較する

最初に借地権の種類と契約書を確認する

手元にある土地賃貸借契約書、更新合意書、地代の領収書、建物の登記事項証明書、固定資産税の通知、境界や私道の資料を並べます。契約書が見つからない場合は、ないことを前提に地主や専門家へ確認し、推測で契約期間や更新条件を埋めません。

確認項目見る資料売却相談に残す内容
権利の種類原契約、更新書面普通借地権、定期借地権などの記載
期間契約書、更新合意開始日、満了日、更新の方法
地代領収書、振込記録月額、滞納、改定の有無
建物登記事項証明書、評価証明所有者、用途、築年、抵当権
承諾契約条項、地主との書面譲渡、建替え、増改築、転貸
敷金等預り証、精算書返還・承継・未精算の扱い

借地権の名称が契約書に書かれていても、実際の合意内容が別紙や更新書面にあることがあります。土地の所有者、契約相手、管理会社、地代の振込先も照合します。登記に借地権の全内容が出ているとは限らないため、登記だけで契約条件を確定しません。

地主の承諾が必要かを分けて考える

借地上の建物を第三者へ譲渡する場合、借地契約の条項や契約形態によって地主への確認が重要になります。承諾が必要な場合の承諾料、名義書換料、更新料、建替え承諾料などの名称と金額は、契約と当事者の合意を確認します。相場を一律に当てはめず、誰がいつ負担するのかを査定書・契約書案へ記載してもらいます。

承諾の論点確認する質問記録するもの
譲渡建物と借地権の譲渡に承諾が必要か契約条項、地主の回答
承諾料金額の根拠と支払者は誰か見積書、支払時期
新しい借主買主へ契約を引き継げるか新契約・名義変更案
建替え解体・新築の許可条件は何か承諾書、用途・規模
地代買主へ引き継ぐ条件は何か月額、改定、滞納の有無
保証連帯保証人や保証金の扱い更新時の条件、精算書

地主へまだ相談していない段階で、広告や査定に「承諾済み」と書いてはいけません。買取会社へは、承諾の有無、相談予定、過去のやり取りを分けて伝えます。地主との交渉を誰が行うのか、売主・買主・仲介会社の役割も確認してください。

建物と土地の状態を調べる

借地権の価格だけでなく、建物の状態、用途、残置物、雨漏り、越境、接道、私道、上下水道を調査します。建物が古い場合は、修繕して使うのか、解体して返還するのか、建物付きで売るのかで費用と承諾の条件が変わります。

現地では、外壁・屋根・基礎・擁壁・境界・配管・電柱・道路との高低差を写真に残します。危険な建物へ無理に入らず、必要なら建築士や専門業者へ調査を依頼します。古い建物が存在することは、同じ建物を建て替えられることを意味しません。

状態売却前に確認すること未確認のまま進めない理由
居住中賃貸借契約、入居者への説明引渡し時期と権利が変わる
空き家管理、雨漏り、電気・水道修繕・残置物費用が増えることがある
老朽化構造、安全、解体の必要性解体承諾や費用が別途必要になる
越境塀、樹木、配管、屋根契約前の告知と解決方針が必要
再建築の問題接道、道路種別、用途地域借地権があっても利用方法が限定される
共有・相続名義、相続人、持分契約当事者を確定できないことがある

買取と仲介を同じ条件で比べる

買取は不動産会社などが買主となる方法、仲介は買主を探して契約を支援する方法です。借地権付き物件では、買取価格だけを比べると、承諾料、測量、登記、清掃、残置物、解体、仲介手数料、地代の精算が後から差し引かれることがあります。

査定を依頼するときは、同じ資料と同じ現況を複数の相談先へ渡します。金額の前提が「建物付き・現況渡し」なのか、「解体・承諾取得後」なのかをそろえ、契約から決済・入金までの条件を並べます。公式サイトの無料査定表示は、すべての費用が不要という意味とは限りません。

比較項目質問例残す答え
価格借地権付き建物の買取価格か価格の種類、査定日、有効期限
承諾地主との交渉を誰が行うか承諾の条件、費用、期限
費用測量・登記・撤去・解体は誰が負担するか費目、金額、支払時期
地代滞納や日割り精算をどうするか残高、精算日、承継条件
責任契約不適合責任や告知をどう書くか契約条項、免責の範囲
決済承諾未取得でも契約できるか停止条件、解除、違約金

借地権に対応すると説明する会社でも、全国のすべての物件、すべての契約を受け入れるとは限りません。ワケガイの公式案内は借地権・底地の買取について説明していますが、個別の売却価格や承諾の成立を保証するものではありません。相談先の公式条件と自分の契約を照合します。

売却前に資料をそろえる

最低限、本人確認書類、登記事項証明書、公図、建物図面、土地賃貸借契約書、更新書面、地代の支払記録、固定資産税資料、現況写真を準備します。相続物件は戸籍、遺産分割協議書、相続登記の状況を確認し、共有なら共有者全員の意向と持分を整理します。

資料が一部ない場合は、取得中・未確認と明示します。借地権の期間、地代、更新料、承諾料、建替え条件を推測して記入しません。査定会社が「資料不要」と案内しても、契約前には不足資料と確認方法を聞きます。

受診・相談の手順

  1. 原契約・更新書面・登記・地代記録を集め、借地権の種類と期間を確認する。
  2. 建物・境界・道路・設備・残置物を現地と資料で照合する。
  3. 地主の承諾、承諾料、地代、建替え・譲渡条件を確認する。
  4. 買取と仲介の査定を同じ資料で受け、控除費用と責任範囲を比べる。
  5. 契約書案、告知書、決済条件を専門家へ確認してから署名する。

契約前のチェックリスト

契約前は、査定時の説明と売買契約書・借地契約の引継ぎ内容を照合します。地主の承諾が条件なら、承諾書の内容、期限、費用、承諾が得られない場合の解除や違約金を確認します。口頭の「問題ない」という説明だけを根拠に進めません。

チェック欄確認する内容不明な場合
当事者土地所有者、建物所有者、買主は誰か登記と契約を照合
権利普通借地権か定期借地権か、期間はいつまでか専門家へ契約書を確認
承諾譲渡・建替え・転貸の承諾があるか地主へ書面で確認
費用承諾料、地代、測量、撤去、登記の負担査定書へ内訳を記載
告知老朽化、事故、越境、滞納、紛争があるか事実と資料を整理
決済承諾・引渡し・入金の順番はどうか条件と期限を契約に書く

人の死や近隣トラブルなどの告知事項がある場合は、国土交通省のガイドラインを参照しつつ、知っている事実を契約相手へ正確に伝えます。借地権だから告知が不要になるわけでも、訳あり物件だからすべてを一括りにできるわけでもありません。

よくある質問

よくある質問

借地権付きの家は地主の承諾なしで売れるか

契約の種類と条項、譲渡の状況で扱いが変わります。地主への確認や承諾が必要なケースでは、承諾の条件と費用を先に確認します。承諾済みと未相談を混同せず、書面を残してください。

借地権を売るとき承諾料はいくらか

一律の金額を断定できません。契約書、地主との合意、地域や物件の条件で変わるため、金額、支払者、支払時期、承諾が得られない場合の扱いを個別に確認します。

地代を滞納している物件でも相談できるか

相談先がある場合でも、滞納額、遅延損害金、解除通知、地主との合意を正確に伝えます。滞納を隠さず、売却代金から精算するのか、先に解決するのかを契約前に確認してください。

定期借地権の建物も売却できるか

契約期間、満了時の返還、建物の扱い、譲渡条件で変わります。普通借地権と同じ前提にせず、原契約と更新・再契約の有無を専門家へ確認します。

借地権付き物件の査定は無料なら他の費用も不要か

査定料と、測量、登記、承諾、残置物、解体、仲介などの費用は別です。査定書で費目、金額、負担者、支払時期を確認し、手取り額を自分で計算できる状態にします。

地主が承諾してくれないときはどうするか

契約書と地主の理由を確認し、無断で広告や契約を進めません。宅地建物取引士、弁護士などへ相談し、承諾条件の交渉、別の売却方法、契約解除の扱いを整理します。

地主へ相談するときの進め方

地主との相談では、売却したい事情だけを先に伝えるのではなく、契約のどの条項について確認したいのかを整理します。建物の所有者、借地権の種類、契約満了日、買主候補、建物の現況、地代の支払い状況を一枚にまとめ、原契約や更新書面の写しを添えて質問します。個人情報や買主候補の情報をどこまで共有するかも確認してください。

承諾が得られた場合は、口頭の了解で終わらせず、譲渡対象、契約期間、地代、更新、承諾料、建物の引渡し、将来の建替え・増改築の条件を文書で確認します。承諾が得られなかった場合も、理由、追加資料、再相談の条件を記録します。地主への連絡を不動産会社へ委ねる場合は、連絡する範囲とタイミングをあらかじめ決めます。

相談記録には、日時、相手、質問、回答、回答が及ぶ範囲を残します。「売却してよい」という回答が、建物の譲渡だけなのか、借地契約の名義変更まで含むのか、建替えまで認めるのかは分けて記載します。回答の意味が不明なまま契約を締結せず、宅地建物取引士や弁護士などへ書面を見せて確認します。

税金と手取りを分けて確認する

不動産を売却した場合の譲渡所得は、売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを踏まえて計算します。国税庁は土地や建物を売ったときの計算方法や特例を案内していますが、借地権の取得時期、相続、建物の減価償却、費用の証拠、居住用かどうかで扱いが変わります。査定会社の「手取り例」を税引後の確定額と受け取らないでください。

お金の項目確認する内容相談先の例
売却価格借地権と建物のどちらを含むか査定会社・宅建士
地代決済日までの日割り・滞納精算地主・契約担当者
承諾関係譲渡・名義変更・更新の費用地主・専門家
取得費購入代金、相続時の資料税務署・税理士
譲渡費用仲介手数料、測量、撤去等領収書・契約書
税譲渡所得、特例、申告時期税務署・税理士

費用が売却代金から差し引かれる場合は、税込みか、誰への支払いか、支払時期、領収書の発行者を確認します。解体、残置物処分、測量、登記、引越し、清掃など、売却以外の費用を一つの「諸費用」にまとめず、項目別に記録します。税務上の判断は物件の事情と申告資料を踏まえて専門家へ確認してください。

売却を急ぐ前に比較表を作る

早く売りたい場合でも、査定の速さだけで相談先を決めません。借地権の承諾が必要な物件では、査定、地主への確認、契約、決済の順番が会社ごとに異なることがあります。提示された日数の起算点が「必要書類がそろった日」なのか、「承諾が取れた日」なのかも聞きます。

提案見比べる項目判断材料
買取価格、承諾、費用、決済契約後の責任と解除条件
仲介買主探し、期間、手数料成約前の管理費と告知
建物を残す修繕、利用、地代維持費と契約満了
解体・返還承諾、工事、原状回復工事費と返還条件

比較表の空欄はゼロや「なし」とせず、未確認の理由を書きます。地主へ確認していない、契約書を取得中、現地調査が終わっていないなど、次に何を調べればよいかが分かる記録にします。これにより、会社ごとの提案差と、単に情報が不足している差を分けて考えられます。

出典と確認日

借地借家法の概要、不動産登記、売却時の税、告知ガイドライン、借地権の買取に関する公式案内を確認しました。借地権の種類、地主の承諾、価格、税、契約責任は個別の契約・物件で変わります。URLと確認日は冒頭の sources にまとめています。申込や契約の前に、最新の公式情報と書面を照合してください。

まとめ：契約と承諾を確認してから売却方法を比べる

借地権付き訳あり物件の売却では、まず権利の種類、契約期間、地代、建物の登記、更新・譲渡・建替え条件を確認します。次に地主の承諾の有無、承諾料、地代の精算、建物や境界の状態を整理します。

査定額だけでなく、買取か仲介か、費用の控除、告知、売却後の責任、承諾が得られない場合の解除条件を比べてください。相談先を比べるときは、訳あり不動産の買取4社を比較した記事と比較表も参照してください。

編集・監修方針と出典

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