訳あり不動産買取比較ガイド

再建築不可の調査項目｜道路種別・接道・自治体確認の順番

更新日： ／著者：miitaso編集部

PR：本ページには広告を含む場合があります。掲載内容は見本です。

PR：本記事は広告を含みます。「再建築不可」という表示だけで売却可否、価格、建替えの可否を断定しません。道路の種類、敷地と道路の接し方、自治体の指定、許可・認定、現況を地番ごとに確認し、必要に応じて建築士、土地家屋調査士、宅建業者、自治体へ相談してください。

この記事でわかること

再建築不可の物件を売却・査定するときは、広告の表現や過去の説明だけで判断せず、道路種別、接道、敷地形状、用途地域、建物、自治体の見解を順番に確認します。登記に「再建築不可」と書かれているわけではないため、登記事項証明書だけで建築可否は決まりません。

「建替えできない」と言われた場合も、道路が建築基準法上の道路か、敷地が必要な長さで接しているか、セットバックや許可・認定の可能性があるかを分けます。自治体の担当課へ地番を伝え、回答日・担当者・根拠資料を残します。

この記事では、査定前に集める資料、道路・接道・境界・法令の調査手順、再建築不可と査定された後の売却方法、工事や解体を先に行うリスク、契約・告知の確認を整理します。訳あり物件の比較表で、対応条件と調査範囲も比較できます。

「再建築不可」を3つの論点に分ける

再建築不可という言葉は、道路、敷地、建物・法令のどこに問題があるかで意味が変わります。一つのラベルで査定額や売却可否を判断せず、原因を分けて記録します。

論点確認すること主な確認先
道路道路の種類、幅員、位置、管理自治体の道路・建築担当課
接道敷地が道路へ接する長さ、通路、共有自治体、測量士、調査士
建築・法令用途、条例、許可、既存建物、増築自治体、建築士、宅建業者

道路に見える通路が、すべて建築基準法上の道路とは限りません。公道・私道、位置指定道路、みなし道路、通路状敷地、隣地の承諾など、確認する制度と権利が異なります。自治体へ地番と資料を示して確認します。

最初に地番と登記を確認する

再建築の調査は、住居表示だけでなく地番を特定するところから始めます。法務局の案内では、土地・建物の登記事項証明書、地図証明書、地積測量図などを請求できます。オンライン請求、郵送、窓口受取などの方法や手数料は、最新の公式案内を確認します。

資料分かること分からないこと
土地の登記事項証明書所有者、地目、地積、抵当権道路の法的種別、建築可否
建物の登記事項証明書種類、構造、床面積、名義現況、違法増築、再建築可否
公図・地図土地の位置、隣接、形状の手がかり現地境界、道路の指定
地積測量図測量時点の形状・面積現在の越境、道路との関係
固定資産税資料課税地、地目・評価の手がかり建築基準法上の可否
古い確認資料建築時の許可・図面の手がかり現行法への適合、増築の適法性

登記・公図・現地が一致しない場合は、差分を記録します。古い測量図だけで境界を確定せず、土地家屋調査士へ確認します。登記上の地目が宅地でも、道路・用途・接道を満たすとは限りません。

道路種別を自治体で確認する

次に、敷地に接する道路の種類、幅員、位置、管理者、指定を確認します。道路台帳、指定道路図、建築基準法上の道路種別、私道の通行・掘削承諾など、自治体によって確認窓口と資料名が異なります。

道路の確認項目調べる内容記録すること
道路種別建築基準法上の扱い、指定担当課、回答日、資料名
幅員道路の幅、測定位置、変化道路資料、現況写真
位置敷地との境界、中心線公図、道路図、測量
管理公道・私道、維持管理者管理者、通行条件
私道権利通行・掘削・配管承諾所有者、承諾書、期限
セットバック後退範囲、負担、現況自治体、測量図、合意

「幅員が何メートルあるか」だけでなく、どこを道路の幅として測ったかを確認します。敷地の一部が道路と扱われる場合や、中心線・後退線が未確定の場合は、測量や自治体の確認が必要です。

接道と敷地形状を確認する

接道の確認では、敷地が道路へ接する長さ、接する位置、通路の権利、共有、旗竿地の形状を調べます。地図で道路に接して見えても、登記、現地、道路指定、所有権が一致しない場合があります。

接道の調査確認する資料相談先
接する長さ公図、測量図、現地自治体、土地家屋調査士
通路の所有登記、共有、借地法務局、司法書士
通行権契約、承諾、過去の合意権利者、弁護士
配管・掘削上下水道、ガス、私道承諾管理者、自治体、専門家
隣地との境界境界確認、越境、塀土地家屋調査士
セットバック後退線、面積、利用制限自治体、測量士

接道の長さや必要な条件は、道路種別、敷地、用途、自治体の規定で確認します。この記事の表だけで「建築できる」「できない」を決めず、自治体の建築指導担当へ地番と図面を示します。

自治体への確認を質問書にする

自治体へ相談するときは、口頭で「再建築できますか」とだけ聞かず、地番、敷地図、公図、写真、既存建物の資料を用意して具体的に質問します。電話で回答を受けた場合も、担当課、担当者、日時、回答の前提を記録し、可能なら資料やメールで確認します。

質問添付・提示する資料回答後に残すもの
接する道路の種別は何か位置図、公図、写真道路資料、担当課、日付
幅員・中心線はどこか測量図、現況図測定方法、後退線
接道条件を満たすか敷地図、地積測量図不足箇所、追加調査
建替え時の許可・認定はあるか用途、建物資料、道路資料制度名、要件、相談先
セットバックが必要か道路幅、境界、測量後退面積、費用、時期
用途・条例の制限はあるか地番、用途地域条例、窓口、確認日

自治体の窓口回答は、正式な建築確認や許可を代替するとは限りません。回答に「計画を見ないと判断できない」「専門家へ相談」とあれば、建築士や宅建業者へ図面を見せます。

再建築不可と建物の現況を分ける

建替えの可否と、現在の建物が使えるか・売れるかは別の問題です。既存建物の築年、構造、老朽化、違法増築、雨漏り、設備、耐震、残置物を調べ、現況のまま使う・修繕する・解体する・売却する選択肢を比べます。

建物の調査確認すること資料・相談先
登記と現況床面積、増築、用途、名義登記、図面、建築士
安全傾き、屋根、外壁、漏水、倒壊建築士、専門業者
設備電気、水道、給排水、浄化槽設備業者、管理記録
修繕費用、工事範囲、効果見積書、修繕履歴
残置物品目、量、個人情報、処分写真、撤去見積り
告知不具合、事故、人の死、近隣告知書、契約資料

「再建築不可だから建物は無価値」「修繕すれば再建築できる」といった短絡を避けます。現況の利用価値、賃貸・活用、仲介、買取、土地売却をそれぞれの条件で査定します。

許可・認定・例外の可能性を確認する

接道条件を満たさないように見える物件でも、道路指定、許可・認定、通路の整理、敷地の変更など、自治体や専門家へ確認する論点が残る場合があります。ただし、制度があることと、個別物件で許可されることは別です。

確認の方向必要な資料断定しないこと
道路指定の確認指定図、道路台帳、公図図面だけで現況を確定しない
許可・認定自治体の制度、計画、条件制度があれば建築可能とは限らない
隣地・通路整理同意、売買、承諾、測量口約束で権利が成立するとは限らない
敷地変更分筆、合筆、境界、面積費用・税・他人の同意を確認
用途変更・活用用途、条例、工事、許可活用できると収益を保証しない

先に隣地を買う、通路を広げる、建物を解体するなどの支出を行わず、許可の可能性、費用、期間、売却後の価値を確認します。自治体、建築士、土地家屋調査士、宅建業者へ同じ資料を示し、回答を比較します。

再建築不可物件の査定・売却を比べる

再建築不可の査定では、通常の土地相場だけでなく、現況建物、道路、権利、改修・解体、再販、管理、告知の条件が価格に影響します。会社ごとに調査範囲と費用の前提が違うため、同じ物件資料と質問で比べます。

比較項目A社B社未確認なら質問すること
対象地域・物件地番、種別、地域
道路・接道調査誰が、どの資料で調査するか
現地確認建物、境界、残置物、費用
査定額の前提現況、修繕、解体、期限
買取・仲介買主、媒介、期間、手数料
告知・責任不具合、再建築、契約責任
引渡し残置物、設備、鍵、書類
追加工事測量、撤去、解体、許可

「再建築不可に強い」「専門」といった表示は、対応実績や調査範囲を確認します。査定額の比較だけでなく、自治体の確認を誰が行うか、未確認事項を契約書へどう記載するか、費用と手取りを確認します。

売却方法を変えるときの確認

買取を断られた場合、仲介、別会社の買取、現況での売却、修繕・活用、解体後の土地売却などが候補になります。方法を変えると、買主、価格、期間、内見、費用、告知、責任が変わります。

方法確認すること主な注意点
別会社の買取地域、権利、再販方針、調査断り理由と資料を伝える
仲介買主、内見、売出価格、告知仲介手数料、売却期間
現況売却修繕・解体をせず売る条件状態・告知・契約責任
修繕・活用賃貸、改修、収支、許可工事費、管理、利用者
解体後売却土地、道路、境界、用途解体費、税、建築可否
隣地・通路整理売買、承諾、測量合意、費用、期限

解体すれば土地として売りやすくなるとは限りません。再建築不可の原因が道路や接道なら、建物を壊しても解消しない場合があります。工事前に自治体・専門家・査定会社へ、解体後の法令と売却条件を確認します。

告知と契約の確認

再建築不可、接道、私道、越境、増築、雨漏り、残置物、近隣、人の死など、売主が把握する事実は告知書へ整理します。査定時に伝えた情報が、重要事項説明、売買契約、特約へ反映されるか確認します。

告知・契約確認する内容資料
道路・接道種別、幅員、後退、承諾自治体回答、測量図
建物現況、増築、修繕、設備図面、写真、修繕記録
境界・越境位置、合意、未解決測量、境界確認書
残置物品目、撤去、費用、引渡し見積り、写真、契約条項
契約責任免責、契約不適合、通知期限告知書、売買契約
解除・決済手付、違約、入金、所有権契約書、精算表

「再建築不可と説明したから契約書に書かなくてよい」とは限りません。何を知っているか、どの資料で確認したか、買主へ何を説明するかを記録します。個別の責任範囲や法的効果は、契約前に宅建業者や弁護士へ確認します。

調査記録を作る

再建築不可の調査では、回答日と根拠を残すことが重要です。担当者が変わったり、売却方法が変わったりしても、同じ資料から再開できます。

記録項目書く内容未確認の場合
物件住所、地番、所有者、資料版登記・地図を確認
道路種別、幅員、位置、管理者自治体へ質問
接道接する長さ、通路、権利測量・同意を確認
法令用途、条例、許可・認定担当課・建築士へ相談
現況建物、設備、境界、残置物現地調査を依頼
売却条件方法、価格、費用、期限査定書・契約書を確認
回答担当者、日時、根拠資料未確認と書く

口頭の回答を自分に都合よく要約せず、質問と回答の両方を残します。自治体の回答が一般論の場合は、建築計画や測量を前提とした正式な確認が必要かを質問します。

よくある質問

よくある質問

再建築不可と書かれた物件は売却できませんか？

再建築不可の原因、道路、接道、権利、現況、地域、売却方法で条件が変わります。自治体の確認と資料整理を行い、買取・仲介・活用などを別に相談してください。

登記を見れば再建築できるか分かりますか？

登記は名義や地積などの確認に使いますが、道路種別、接道、用途、条例、現況をすべて示すものではありません。公図・測量図と自治体の建築担当課の回答を照合してください。

道路に接していれば建替えできますか？

道路に見える通路が建築基準法上の道路とは限らず、接する長さや道路種別、後退、用途などの確認が必要です。地番を示して自治体へ確認してください。

再建築不可なら解体して土地として売るべきですか？

解体しても道路・接道・境界・用途の問題が残る場合があります。解体費、税、再建築の可否、現況売却との価格・期間を比較してから判断してください。

セットバックすれば建築できるようになりますか？

セットバックの要否や範囲、道路種別、接道、自治体の条件を確認する必要があります。後退すれば自動的に建築できると断定せず、図面と地番で相談してください。

再建築不可の査定額はどう決まりますか？

地域、道路、接道、建物状態、権利、再利用、修繕・解体費、告知、売却方法などが前提になります。査定額だけでなく、調査範囲、費用、契約条件を比較してください。

自治体へ相談した回答は売買契約にそのまま使えますか？

窓口の一般的な回答と、個別の建築確認・許可・契約上の説明は別の場合があります。回答日・担当課・資料を残し、宅建業者や建築士へ契約への反映を確認してください。

再建築不可を調査する6ステップ

受診・相談の手順

  1. 住所・地番、名義、土地・建物、既存資料、売却希望を事実と未確認に分ける。
  2. 登記事項証明書、公図、地積測量図、図面、固定資産資料で物件と敷地を特定する。
  3. 自治体へ道路種別、幅員、位置、接道、セットバック、用途・条例を地番付きで質問する。
  4. 現地、境界、越境、通路、建物状態、残置物、告知を専門家と確認し、写真と記録を残す。
  5. 買取、仲介、現況売却、活用、修繕、解体後売却を費用・期間・契約責任で比較する。
  6. 査定書、告知書、重要事項説明、売買契約書へ調査結果が反映されているか確認する。

出典と確認日

本記事は、国土交通省の接道義務資料、不動産取引案内、空き家対策、不動産情報ライブラリ、宅建業法関連資料、法務局の登記事項証明書・不動産登記案内、成仏不動産・ラクウルの公式案内を2026年10月16日に確認して整理しました。道路種別、接道、建築可否、許可、査定、費用、契約条件は地域・物件で変わるため、売却前に最新情報を確認してください。

まとめ：道路・接道・自治体・現況を順番に確認する

再建築不可の調査は、地番と登記を特定し、道路種別、幅員・位置、接道、セットバック、境界、用途・条例、既存建物を順番に確認します。自治体の建築担当課へ資料付きで相談し、回答日・担当者・根拠を記録します。

建替えや解体を先に決めず、買取、仲介、現況売却、活用、修繕、解体後売却を費用・期間・告知・契約責任で比較してください。再建築不可の表示を広告や口コミだけで判断せず、査定書、告知書、重要事項説明、契約書を照合します。訳あり物件の選び方と比較表で相談先の条件を整理できます。

編集・監修方針と出典

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